Очень часто, если речь идет о крупных кредитах, банку требуется какой-нибудь существенный залог, который послужил бы обеспечением долга. Так если вы решили взять автокредит, залогом будет автомобиль, который вы покупаете, если вы берете ипотечный кредит, то тогда залогом выступит недвижимость. Однако, если вы берете крупный нецелевой кредит, например, вам срочно нужны деньги на цели, о которых вы не хотели бы распространяться, залогом, который станет обеспечением для кредита, может стать какая-то ваша ценная собственность.
Если вы не являетесь крупным коллекционером действительно значимых и ценных предметов, если у вас под кроватью не лежит пара-тройка слитков золота, то, скорее всего роль залога для вашего кредита будет играть ваша же квартира. Ведь по большому счету для большинства людей дом – это самое ценное, что только может быть, причем как в прямом (финансовом), так и в переносном (эмоционально духовном смысле). Но если для вас цена вашего дома в принципе известна, для вас он бесценен, то банку нужны более конкретные цифры, гораздо более точные, чем сможете назвать вы сами на основании собственных предположений.
Когда речь идет о деньгах, а тем более о больших деньгах, важна каждая мелочь. Так что цена вашей недвижимости будет определяться долго и профессионально. Как правило, банк сам проводит оценку недвижимости, которая выступает залогом по кредиту. То есть, конечно, не сам банк, а специальные компании, занимающиеся оценкой собственности (в данном случае недвижимости), которые сотрудничают с банком. В редких случаях банки доверяют заемщику проводить оценку недвижимости самостоятельно.
При этом кредитная организация не дает заемщику полной свободы действия, предлагая выбор из короткого списка надежных, по мнению банка, компаний. Хотя если вы найдете компанию, занимающуюся оценкой недвижимости, которая не будет входить в список банка, но при этом покажется достаточно надежной, вам разрешат воспользоваться её услугами.
Услуги эти не бесплатные, но если вы уже решили взять кредит на такую большую сумму, что понадобился залог, эти траты не должны вас волновать. Цены отличаются в зависимости от массы факторов, в том числе и от региона. Ориентироваться же можно на цифру в 6-10 тысяч рублей в зависимости от сложности оценки недвижимости и степени наглости оценщиков. Хотя стоит заметить, что работа оценщика не так проста, как может показаться на первый взгляд. Особенно это касается работы с недвижимостью. Ведь на конечную цену квартиры влияет масса факторов, о некоторых из них непосвященный человек даже и не подозревает.
Так, например все прекрасно знают, что квартиры в районах с развитой инфраструктурой стоят дороже, но как именно наличие детского сада или магазина поблизости влияет на цену. Насколько дороже стоит квартира с детским садиком во дворе, чем квартира без него, а если во дворе есть школа, но ближайшая школа очень далеко, но зато рядом есть больница и парк, и оживленная автострада. Учесть все эти факторы и привести их к общему знаменателю подчас сложнее, чем рассчитать сумму кредита, выбрать банк и оценить предложения по кредиту.
Результатом работы оценщика будет документ объемом в 25-30 страниц, в который войдут фотографии объекта недвижимости, всевозможные документы на квартиру, анализ ситуации на рынке недвижимости и субъективный, но максимально приближенный к объективной реальности, вывод оценщика. В таком отчете будет фигурировать две цены – рыночная и ликвидационная. Первая, как вы уже поняли, это реальная стоимость недвижимости. Вторая же показывает, за какую цену квартиру можно будет быстро продать, если начнутся какие-то проблемы с кредитом. Обычно ликвидационная цена на 10%-20% ниже рыночной.
Для банка важнее именно вторая стоимость, ведь отталкиваясь от нее, будет принято решение, на какую сумму вам выдать кредит. Также от этого будут косвенно зависеть условия кредита. Ведь если залог высокого качества, обладающий высокой степенью ликвидности, банк сможет грамотно оценить риски и не особо расстраиваться в случае проблем с выплатой кредиты – залог покроет все расходы банка.
